违规售房

2020-01-15 13:09

在知名房地产分析师严跃进看来:“业主维权的几个集中点包括:第一,对建筑物本身的各类瑕疵或者重大的质量问题进行维权,此类维权的出发点很明确,但在实际过程中,对于合同条款理解、以及赔偿方面会有重大分歧。第二,对于住房规划方面任意修改的环节有很大争议,最典型的就是公共区间管辖权和收益权的争议。比如房企在既有绿化规划下采取了增加建筑物的做法,这会带来各类争议。第三,对一些服务以及定价方面的争议。比如说对既有物业管理服务不满意而不缴或迟缴物业费,导致物业管理者和业主之间矛盾增加。”

记者查阅相关资料后发现,艾菲国际项目的开发商为南京建投置业有限公司,该公司此前一直在扬州、泰州等地开发商品房项目。2013年2月,该公司拍下艾菲国际所在的地块,楼面价3249元/平方米,而艾菲国际是这家房企在南京开发的第一个楼盘。艾菲国际的这种通过电商网站收取“诚意金”的行为涉嫌违反了监管部门的相关规定。

2014年7月份,江苏省工商局举行工商系统房地产市场秩序专项整治新闻发布会,其中工商部门负责人就强调,除了传统房地产广告外,类似电商活动等新型业务也在监管范围之内。开展类似业务绝不能违反房管局、规划局等部门制定的相应规定。

维权业主代表冯小姐表示:“目前我们采取温和维权的方式来表达自己的诉求,开发商3月12日晚上初步做出一些承诺,但是对换电梯品牌的问题没得谈。我们希望开发商承诺的内容不要停留在口头或公告上,要落实到白纸黑字。”

对此,记者分别致函江苏省建集团以及艾菲国际项目开发商南京建投置业有限公司方面,截止

谈到业主提出预售许可证上小区窗户材质为铝合金、而合同中注明为塑钢材料。开发商负责人表达了歉意:“这确实是个失误,在上传预售许可证时误写成了铝合金,但在规划图、施工图、销售宣传和合同上窗户材料都是塑钢,因此使业主产生误会深表歉意。”

“我于去年11月底购买了位于南京江北的艾菲国际的一套房子,目前看来,项目不仅两次的合同交付标准不一,且后一次的交付标准存在大幅缩水。截止到目前为止我们业主进行的大大小小的维权至少有五六次了,但开发商方面态度一直很强硬,没有给业主很好的处理方案。”从泰州来南京打工、靠父母多年积蓄购得艾菲国际一套住房的业主韩建(化名)告诉《中国经营报》

江苏省建集团成立于1956年,作为行业内的“航母”型企业,集团被誉为新中国建筑安装行业的开拓者。然而近期该集团旗下的南京建投置业有限公司艾菲国际房地产项目却因牵涉房屋质量、欺诈销售等问题而陷入“维权门”“质量门”。

可查资料显示,艾菲国际项目位于南京市江北高新区丽景路与惠达路交汇处,在售房源均价约为11000元/平方米。

据3月6日南京一家房地产网站发布的最新的关于艾菲国际项目的消息,艾菲国际开发商高层领导对于此次业主反映的问题在该网站做了比较集中的回复。

进入2014年,房地产行业各地爆发的维权活动越来越频繁,不少地方的业主与开发商之间甚至到了剑拔弩张的地步。

“在维权过程中,基本上都会出现一种恶性对抗的现象。这背后则反映出企业公共危机处理能力的欠缺,不善于协调相应的矛盾。实际上,部分企业采取拖的方式,打持久战,丝毫没有效果。真正的效果应该在对一些矛盾争议点进行重点的协商,以及借助司法力量来进行。”中国指数研究院相关分析师指出。

今年1月份至今,艾菲国际楼盘项目业主已经连续进行了数次维权,因为开发商南京建投置业有限公司属于江苏省建集团旗下的子公司,所以维权业主们纷纷拉起横幅,穿上为了维权统一准备的文化衫,来到位于南京市建邺区的江苏省建集团办公大楼下。业主们拉起了“霸王合同哪家强,艾菲省建最无良”“艾菲质量耍流氓,杂牌电梯事故多”等标语。

而开发商方面此前也通过媒体表示,公司愿意与业主坐下来谈一谈,对问题进行沟通,尽可能将公司在南京打造的第一个住宅项目做得更好。然而业主却表示与开发商方面的数次沟通没有实质性效果。

“当初艾菲国际项目宣传打出了 ‘省建精品’标语,有的业主其实对项目并不了解,但却对省建集团旗下的品牌充满了期待。不曾想项目开盘时间却一拖再拖,而楼盘预期的价格从最初置业顾问介绍的 9000元/平方米左右到开盘的均价10500元/平方米左右。这比该项目周边在售楼盘新城香溢紫郡、朗诗未来街区等均价都要高。我是2014年10月底交的2万元定金,开发商向我展示的是一份交付标准条款空白的合同,并且告诉我合同为标准版本,是从南京市网上房地产下载的。2014年11月5日,我去签订购房合同,发现合同后面多了附加条款,附加条款规定,所有的广告宣传、样板房以及售楼处公示都不作为交付标准。我们业主觉得补充协议不平等,开发商当时的回复是,如果觉得不平等可以不签合同,但同时2万定金也不会退还给我们。我们就是在这样的情况下,签订了购房合同。”维权业主代表章小姐表示。

“今年1月初,有项目业主发现艾菲国际项目预售许可证上的信息与销售合同不同,但开发商方面没有先通知业主。业主维权的理由主要是商品房的交付标准前后不一致,艾菲国际涉嫌私自降低交房标准。例如预售方案上门窗材料是铝合金,签约合同上却是塑钢;前期宣传单页上标明小绿化率是45%,签约合同变成35%等。”维权业主代表韩建告诉

记者梳理了业主们反映项目的问题,主要集中在小区是否使用的是杂牌电梯、合同中的附加条件及交付标准空白以及绿化缩水、窗户材质变更等等。

“上传预售许可证时误写成了铝合金,但在规划图、施工图、销售宣传和合同上窗户材料都是塑钢,这么重要的细节怎么可能仅仅是失误?”对于开发商所做出的回应,不少业主表示:“维权的时候开发商的态度非常强硬,也否认项目存在什么问题,对于我们维权业主的诉求置之不理。‘3·15’消费者权益日,我们业主还会集合起来,组织更大规模的维权,去捍卫自己的权益。希望开发商能将空白合同的条款一一落实,将杂牌电梯换掉。”

而进入2015年,艾菲国际项目爆发的大规模业主维权则将这家房企再度推向风口浪尖。业主们对于开发商擅自降低交房标准表达了不满,也期望与开发商高层进行面对面的沟通。据业主们反映,开发商方面迟迟未对业主的诉求做出回应。之前几次维权所承诺的回复也是一拖再拖。

关于绿化缩水、窗户材质变更等问题,开发商负责人表示楼盘在销售阶段一直对购房者介绍的都是绿化率35%,并不清楚为何业主提出45%。

据相关媒体公开报道显示,这已经不是艾菲国际第一次遭遇信任危机。曾在2014年8月,艾菲国际就被购房者投诉,称其以低首付揽客之后,又打着“电商”的名义,在没领预售许可证的情况下就向买房人收取所谓的诚意金,违规售房。

当然,房产买卖中也存在着严重的信息不对称、地位不平等的现象。遇到纠纷,购房者的困境是申诉无门、跟开发商理论也难有结果,最后只好走上了维权之路。实际上目前维权的一个争议点就是交付标准的认定程度难以协调。这背后就是此类交付标准过于模糊,使得房企和业主之间各执一词,最后恶化了双方的关系。

对于此次艾菲国际项目的业主维权,最新消息称南京市江北高新区管委会也介入了此事,希望能够促成南京建投置业南京公司和艾菲国际的业主能尽快坐下谈一谈。对于管委会介入此次维权的进展,记者多次电话联系南京市江北高新区管委会,不过电话一直未接通。

对于小区是否使用的是杂牌电梯的问题,开发商负责人表示,公司在选择电梯时是经过严格比对挑选的,品牌为“三星”、生产电梯的公司是一家苏州的当地品牌。2014年底,三星电梯获得工信部认证的“行业排头兵”称谓。但业主们则认为该电梯相比于日立、富士达等品牌电梯档次有差距,明显不符合当初11000元/平方米的楼盘定位。

“虽然是毛坯房,但是最起码的公共部分交付标准还是要写明的,这样业主在收房时才能有一个参照的标准。此外开发商方面还玩起了赠送 ‘n+1’房间的噱头打容积率的擦边球。因为涉嫌偷来的面积,交房时开发商不敢装修,叫主业自己装修。”韩建表示。

早在2010年4月,住建部下发的53号文明确规定:未取得预售许可的商品房不得以认购、预订、排号、发放vip卡等方式向买方收取定金、预定款等性质费用。

“对于房企来说,从维护企业声誉的角度看,也许并不会故意去偷工减料。但由于目前房地产开发环节采取了层层外包,以及各类行政审批环节繁杂等因素,使得各类投机性的做法难以杜绝。最后确实会出现各类偷面积或者用伪劣建材等方式来获取收益。”严跃进置评。

对于一些维权业主在项目合同中提到的附加条件及交付标准空白,从而对于合同的公平性提出质疑的问题,开发商负责人表示,在当初签订合同时,已告知业主合同内容,对交付标准空白和附加条件做出过说明。并向业主解释过,买卖行为平等自愿,对于写入合同的条款如果业主不认可,可以选择终止交易。但业主认为附加条款规定,所有的广告宣传、样板房以及售楼处公示都不作为交付标准,这些条款是不公平的。在现实操作中,开发商基本都会规避掉该问题。而一旦合同签订生效,法律层面界定为购房者认可这一合同款项。